Silná expanze nemovitostního trhu se podle nás dostává do přehřívací fáze. Ceny nemovitostí ve druhém čtvrtletí opět rostly silným tempem a dosud vykázaly známky pouze malého zpomalení, když meziročně zdražily o 10,5 % y/y.
Krátkodobě by ale měl silný růst začít částečně normalizovat s ohledem na naše očekávání v podobě zpomalení ekonomiky a slábnutí cyklických tlaků. To by mělo pomoci tlumit inflační tlaky plynoucí z cen nemovitostí. Ve střednědobém horizontu ovšem dominuje riziko pokračování zvýšeného růstu cen nemovitostí a zhoršení cenové dostupnosti bydlení.
Nemovitostní trh na bodu varu
Nemovitostní trh je ve fázi silné expanze, která ale zřejmě kulminuje. Konjunkturní fázi odrážejí všechny cenové indikátory, ty se ale ne zcela shodují na míře oživení realitního trhu. Klíčovým indikátorem pro nás, který sledujeme a predikujeme, je index cen obytných (bytových) nemovitostí (tzv. House Price Index; HPI). Ten má rovněž výhodu mezinárodního srovnatelnosti.
Ceny nemovitostí byly podle HPI v Q2 25 vyšší o 10,5 % y/y, což bylo v souladu s naším očekáváním a předčilo jarní prognózu ČNB. Kromě tohoto indexu ČSÚ zveřejňuje nabídkové ceny bytů v ČR a Praze, které jsou publikovány nejvčasněji, a realizované ceny bytů (v ČR, ČR bez Prahy a v Praze; dále v členění nových a starších bytů).
Cyklické oživení hypotečního a realitního trhu poblíž vrcholu
Silná expanze nemovitostního trhu odráží cykličnost – nižší úrokové sazby, obnovená důvěra domácností či realizace odložené poptávky – působí na to ale i strukturální nesoulad mezi poptávkou a nabídkou. Cyklické faktory i v souvislosti s naším očekáváním ohledně zpomalení české ekonomiky mohou postupně slábnout. Odloženou poptávku navíc dosud podporovaly i vysoké úspory domácností. Jejich postupné vyčerpání může zeslabit tlak na růst cen.
Významnou roli hraje i investiční zájem. Více jak polovina transakcí na realitním trhu není financována hypotečním úvěrem, jak ukazuje Zpráva o finanční stabilitě (ČNB, jaro 2025). Investoři budou postupně vyhlížet vyšší výnosnost nájmů a zvyšovat tlak na jejich růst.
Strukturální problémy ale i nadále sužují tuzemský nemovitostní trh
Ve střednědobém horizontu dominuje riziko výraznějšího zhoršení cenové dostupnosti bydlení vlivem pokračování rychlého růstu cen. Pomáhá k tomu stálý převis poptávky nad omezenou nabídkou a mimo jiné i relativní výhodnost investičních nemovitostních aktiv.
Bytová výstavba přitom zůstává v kleštích zdlouhavého procesu povolování staveb či rigidního územního plánování. Růst cen nemovitostí tak může konzistentně a významně překonávat mzdový růst i do budoucna a pohybovat se nad 4-5 %.
Inflační impuls cen nemovitostí se pomalu vyčerpává
Nemovitostní trh sice často patří mezi výčet proinflačních rizik členů bankovní rady ČNB, efektivita nastavení dvoutýdenní repo sazby je ovšem v tomto ohledu omezená, byť posun ke kratším fixacím hypoték ji v poslední době zvýšil.
Signalizace ČNB ohledně omezeného prostoru pro uvolnění měnové politiky zčásti utahuje finanční podmínky, na druhou stranu může představovat impuls pro domácnosti, které s koupí nemovitosti nebudou více vyčkávat. Zmírňování vysokého růstu cen nemovitostí může ČNB uklidnit. Faktory pohánějící zdražování nemovitostí ve střednědobém a dlouhodobém horizontu ale ČNB adresovat plně nedokáže.
Kevin Tran Nguyen, Ekonomický a strategický výzkum, Komerční banka