Banky při posuzování žádosti sledují především výši a stabilitu příjmů. Největší váhu mají výdělky ze zaměstnání nebo podnikání, ale do bonity mohou vstoupit i další zdroje – například starobní, invalidní, vdovský či sirotčí důchod nebo příjem z vedlejší samostatné výdělečné činnosti. Podle odborníků mají banky vlastní metodiky a některé typy příjmů uznávají jen částečně, případně vůbec. Typicky se nezapočítávají nemocenské dávky nebo ošetřovné.
Kdy banky uznají důchod jako příjem
Samotný důchod obvykle nestačí na získání hypotéky. Jeho výše bývá nízká a banky ho berou spíše jako doplňkový příjem, který je nutné kombinovat s jiným stabilním zdrojem. Hypotéku lze získat i v důchodu, ale jen u vybraných bank a při splnění standardních podmínek – zejména dostatečné hodnoty zástavy a bezproblémové úvěrové historie.
Hypotéka ve stáří má svá omezení
Většina bank požaduje, aby byl úvěr splacen nejpozději kolem 70. roku věku žadatele. To výrazně zkracuje dobu splatnosti a zvyšuje měsíční splátky. Kdo si v důchodu přivydělává podnikáním, může využít hypotéku pro OSVČ v důchodu, kde se počítá i příjem z podnikání. Pro starobní důchod je nutné splnit zákonnou dobu pojištění (35 let u řádného, 40 let u předčasného) a dosáhnout důchodového věku.
Invalidní důchod může bonitu částečně zvýšit
Invalidní důchod má tři stupně podle míry snížení pracovní schopnosti. U 1. a 2. stupně lze často dál pracovat, takže banky obvykle akceptují kombinaci invalidního důchodu a pracovního příjmu. U 3. stupně záleží na individuálním posouzení a stabilitě příjmů.
Dočasné důchody banky často nezapočítají
Vdovský a vdovecký důchod se standardně vyplácí jeden rok. Pokud je dočasný, banky ho většinou nezapočítají kvůli jeho omezené době trvání. Pokud je prodloužený (například kvůli péči o dítě, invaliditě nebo dosažení určitého věku), může být považován za stabilnější příjem. Sirotčí důchod se započítává jako příjem domácnosti, pokud o hypotéku žádá rodič nezaopatřeného dítěte.
Jak banky hodnotí příjmy podnikatelů OSVČ
OSVČ mohou o hypotéku žádat stejně jako zaměstnanci, ale banky jejich příjmy posuzují přísněji. Sledují:
- způsob uplatňování výdajů (paušál, paušální daň, skutečné výdaje),
- výši základu daně po odpočtech,
- stabilitu podnikání a obraty.
Výdajové paušály jsou běžné – 80 % u řemesel, 60 % u volné živnosti, 40 % u svobodných povolání. Některé banky paušál interně upravují, takže výsledný příjem může být vyšší, než ukazuje daňové přiznání. Jiné instituce posuzují příjmy procentem z obratu, což je výhodné pro podnikatele s vysokými tržbami a nízkým ziskem.
Výdajové paušály mění výši uznaných příjmů
U OSVČ s paušálními výdaji mohou banky interně snížit procento výdajů, a tím zvýšit uznaný čistý příjem. Některé banky pracují s obratem – například započítají určité procento ročního obratu jako čistý příjem. Tento přístup je výhodný zejména pro podnikatele s vysokými tržbami, kteří kvůli paušálům vykazují nízký zisk.
Strategie pro posílení bonity před žádostí
OSVČ mohou svou bonitu výrazně ovlivnit, pokud se připraví s předstihem. Pomáhá zejména:
- upravit daňové přiznání alespoň rok před žádostí – méně optimalizace, vyšší základ daně,
- doplatit stávající úvěry, aby se snížila celková zadluženost,
- přizvat spolužadatele s pravidelným příjmem,
- udržet stabilní obraty a vyhnout se výrazným výkyvům.
Hypoteční specialisté upozorňují, že správná strategie může výrazně zvýšit šanci na schválení, zejména u podnikatelů s paušály.
Zdroj: Hyponamiru.cz