Zaplacené úroky z hypotéky nebo úvěru na pořízení bydlení mohou lidem výrazně snížit daňový základ a tím i celkové daňové zatížení. Úleva se uplatňuje buď v daňovém přiznání, typicky u OSVČ, nebo v ročním zúčtování daně u zaměstnavatele. Od roku 2026 se tato možnost rozšiřuje i na družstevní bydlení – daňový odpočet získají také členové bytových družstev, kteří splácejí anuitu. Poprvé si tuto úlevu budou moci uplatnit v roce 2027.
Jak funguje odpočet úroků
Odpočet úroků je určen výhradně pro fyzické osoby. Částka zaplacených úroků se odečte od základu daně, což v praxi zlevňuje financování bydlení. Pokud je součástí úvěru státní podpora, například stavební spoření nebo dotace, musí se o ni částka úroků pro odpočet snížit. Podle Jany Vaisové, hypoteční specialistky společnosti FinGO, lidé často řeší hypotéku jako zásadní životní krok, ale zapomínají na to, že úroky mohou každý rok snížit jejich daňový základ. Úleva je podle ní jednoduchá a legální, jen je potřeba pohlídat si, že úvěr skutečně splňuje účel bydlení.
OSVČ a zaměstnanci se liší
U OSVČ se odpočet projeví jako snížení základu daně, nikoli jako přímé „vrácení peněz“. U zaměstnanců se úleva uplatňuje v rámci ročního zúčtování a může vést k vrácení přeplatku. Banky každoročně vystavují potvrzení o zaplacených úrocích a obvykle ho zasílají klientům do konce února. Tento dokument je nutné přiložit k daňovému přiznání nebo předat zaměstnavateli. Vaisová doporučuje nenechávat vše na poslední chvíli a ověřit si, že potvrzení dorazilo včas, protože bez něj nelze odpočet správně uplatnit.
Limity podle data sjednání
Výše maximálního odpočtu závisí na datu sjednání hypotéky. U úvěrů uzavřených do 31. prosince 2020 je roční limit 300 000 Kč. U hypoték sjednaných od 1. ledna 2021 je limit poloviční, tedy 150 000 Kč ročně, což odpovídá 12 500 Kč měsíčně.
Co doložit při prvním uplatnění
Při prvním uplatnění odpočtu je nutné doložit, že hypotéka slouží k vlastnímu bydlení, případně bydlení osoby blízké. Finančnímu úřadu nebo zaměstnavateli se předkládá originál potvrzení od banky, list vlastnictví a úvěrová smlouva s jasně uvedeným účelem – nejčastěji koupě, výstavba, modernizace nebo rekonstrukce. Zásadní výjimkou je neúčelová americká hypotéka, u které odpočet uplatnit nelze. Podle Vaisové lidé často zaměňují „mám úvěr“ za „mám nárok na odpočet“, ale nárok vzniká pouze tehdy, když je úvěr skutečně účelový.
Reálné bydlení je podmínkou
Aby bylo možné odpočet uplatnit, musí člověk v dané nemovitosti skutečně bydlet po většinu roku. Trvalý pobyt uvedený v občanském průkazu není podmínkou, posuzuje se reálné užívání. Úřad si může vyžádat například faktury za energie, nájemní smlouvu nebo jiný doklad o užívání. Pokud nemovitost slouží k pronájmu, tedy jde o investiční nemovitost, odpočet úroků uplatnit nelze. Pokud majitel v nemovitosti zároveň podniká, může si odečíst jen poměrnou část úroků podle skutečného využití.
Více hypoték, jeden limit
Má-li klient více nemovitostí nebo více hypoték, může odpočty uplatnit u všech, ale stále platí jeden společný limit 150 000 Kč ročně u novějších úvěrů. U každé nemovitosti je nutné znovu prokázat, že slouží k bydlení vlastnímu nebo osoby blízké.
Novinka pro družstevní bydlení
Od roku 2026 se pravidla rozšiřují i na družstevní bydlení. Daňovou úlevu získají členové bytových družstev, kteří splácejí anuitu z úvěru, který čerpá samotné družstvo. Podle Vaisové jde o férovou změnu, protože člen družstva reálně splácí financování svého bydlení a měl by mít stejnou daňovou výhodu jako majitelé klasických hypoték. Poprvé bude možné tuto úlevu uplatnit v roce 2027.
Zdroj: FinGO