Je nejvyšší čas začít řešit koupi nebo prodej nemovitosti?

Co nás čeká v roce 2022 na hypotečním a realitním trhu a jaký byl ten loňský, který přišel s rekordy ve financování bydlení i v růstu cen nemovitostí? Na to jsme se zeptali Radka Barvy, ředitele společnosti ČESKÁ HYPOTEČNÍ financování bydlení, která na trhu působí už více než dvacet let. Za tu dobu dobu její služby využilo přes 18 tisíc klientů po celé České republice. Společnost navíc do budoucna plánuje expanzi do developmentu a realit a vybudování vlastní holdingové struktury.

Text: Michaela Výtisková

Foto: Michael Tomeš

Jsme na přelomu roku 2021 a 2022 a je tedy doba, kdy je potřeba bilancovat. Co se podle vás zásadního odehrálo v průběhu roku 2021 na hypotečním a realitním trhu?

Hypoteční trh byl v minulém roce zajímavý vysokou poptávkou po hypotečních úvěrech. Ještě minimálně do poloviny roku byly úrokové sazby nízké, lidé se snažili tuto možnost pochopitelně využít a nakupovali ve velkém nemovitosti i přesto, že se jejich cena díky poptávce zvyšovala.

Koncem roku pak ČNB začala navyšovat úrokové sazby, což se pochopitelně odrazilo i v navýšení úrokových sazeb bank a zároveň ve výši splátky hypotečního úvěru pro klienta. V uplynulém roce výrazně převyšovala poptávka oproti nabídce nemovitostí.

Pokud jde o data za celý trh, objem poskytnutých hypoték za loňský rok činil 430 miliard korun. Banky tak klientům půjčily téměř o 70 % více prostředků na bydlení než předcházející rok. Rekordní je také výsledek stavebních spořitelen, který dosáhl hranice 110 miliard korun. Celkem tak na bydlení směřovalo rekordním 540 miliard.

Proč je nejvyšší čas začít řešit nákup nebo prodej nemovitosti právě teď?

Tuto otázku mi kladou v dnešní době klienti čím dál častěji. Žijeme v době, kdy se ceny nemovitostí dostaly na vrchol a jejich hodnota na trhu je nyní velmi vysoká. Pokud člověk koupil před lety nemovitost a chce ji prodat, tak teď je ten nejlepší čas to udělat. Máme i klienty, kteří mají větší nemovitost a výše úvěru, který na ni splácí, je vysoká a se zvyšujícím sazbami bude narůstat. Proto je dobré prodat nemovitost nyní a koupit si nemovitost menší, doplatit úvěr a snížit si měsíční závazky neboli náklady.

Na druhou stranu jsou i lidé, kteří mají finanční prostředky, dobrou pracovní pozici, vyšší příjmy a chtějí peníze tzv. „ošetřit“, například před inflací. Pro ně je investice/koupě nemovitosti jasná volba. Nejen, že mají peníze vhodně uloženy, ale mají možnost nemovitost i pronajímat a vybudovat si pasivní příjmy.

Jak z vašeho pohledu se situací na hypotečním trhu zahýbala celá situace ohledně covidu?

Loňský rok byl v oblasti poskytování hypotečních úvěrů, nákupu či prodeje nemovitosti mimořádně úspěšný. Pro letošek pak očekáváme pokles poptávky po hypotékách, a to především z důvodu navýšení úrokových sazeb a rostoucích cen nemovitostí.

Příliš se toho ale neobávám. Nemovitosti se budou kupovat a prodávat stále. Předpokládám, že se trochu změní klientela – výhodná hypotéka už bohužel nebude pro každého. Například pro mladé rodiny bude financování bydlení problematičtější.

Jaké největší problémy řešili lidé při koupi či při prodeji nemovitostí?

Problematická je v případě prodávajícího kupříkladu situace, pokud má na dané nemovitosti exekuce, insolvence a spoustu jiných závazků. Ale i toto lze řešit.

U kupujícího jsou to většinou problémy se zdroji. Je důležité vědět, která banka vám nabídne nejlepší podmínky. Asi se vám nestane, že by vám banka řekla: Jděte ke konkurenci, budete to mít levnější – proč by to dělala.

Na co by lidé měli při koupi nemovitosti podle vás dávat největší pozor?

Je potřeba zjistit, zdali na nemovitosti neváznou nějaká omezení. Většinou jde o exekuce, insolvence a podobné problémy s tím, aby vlastník mohl danou nemovitost prodat. Což běžný kupující třeba ani netuší. V zahraničí je běžné, že i kupující má svého realitního makléře, který chrání jeho zájmy, práva a peníze. Nemovitost lidé kupují třeba jen jednou za život a doporučil bych nechat si v tomto směru poradit od zkušeného odborníka.

My tuto službu našim klientům poskytujeme. Pomáháme najít požadovanou nemovitost, zjistíme její právní stav a dokážeme ho řešit. Klient má jistotu, že koupí nemovitost „v pořádku“, nepředraženou – a hlavně, že nepřijde o své peníze. Navíc mu dokážeme u nemovitosti zajistit výhodné financování.

Pak je zde pochopitelně tržní cena nemovitosti v daně lokalitě a její technický stav. V neposlední řadě je důležité si dát pozor, aby klient nekoupil předraženou nemovitost v aukci. Většinou se na to přijde až ve fázi, když lidé chtějí danou nemovitost financovat hypotečním úvěrem. Banka tam pošle svého bankovního odhadce – znalce a ten stanoví cenu nemovitosti. Několikrát se mi v poslední době stalo, že v případě aukce se cena prodejní od ceny odhadní lišila i o několik set tisíc korun. Problém spočívá pochopitelně v tom, že banka vám půjčí peníze podle odhadu, který je stanovený odhadcem banky, nikoli za cenu, za kterou byl byt v aukci prodán. A aby toho nebylo málo, tak banka vám navíc podle dané metodiky může půjčit maximálně 90 % částky z odhadu stanoveného bankovním odhadcem.

Je nějaký oříšek, který jste musel v poslední době s klienty řešit?

Problematika financování či prodeje nemovitosti je čím dál složitější. Důvodem je fakt, že skladba příjmů potenciálních klientů, kteří chtějí získat úvěr, je velmi rozmanitá.

Banka standardně uznává příjmy z podnikání nebo z pracovního poměru. Pochopitelně nám tam vstupují i příjmy plynoucí například z dohody o provedení práce, dohody o pracovní činnosti, příjmy z dividend nebo například jednorázová odměna jednatele společnosti. Podnikatelé své příjmy tzv. „optimalizují“. Takové typy příjmu většina banka neakceptuje. Hledají se pak různé cesty, jak na úvěr dosáhnout.

Jaká hrozba, nebo naopak zlepšení přijde v roce 2022?

Jak už jsem zmiňoval, dojde k poklesu poskytovaných úvěrů, a to z důvodu poměrně významného navýšení úrokových sazeb a dalšího růstu cen nemovitosti. Banky budou zpřísňovat podmínky poskytnutí hypotečních a jiných typů úvěrů.

Co vaše nově vzniklá společnosti ČESKÁ HYPOTEČNÍ reality, která by měla prodávat převážně nemovitosti vašich klientů. Jaké s ní máte plány na letošní rok?

Ano, vznikla nová společnost ČESKÁ HYPOTEČNÍ reality. Myšlenku založit společnost, která se bude zabývat prodejem, pronájmem a správou nemovitostí našich klientů, v hlavě nosím již několik let. A nyní nastal čas ji vytvořit. Máme za sebou přes 20 let zkušeností z oblasti financí, pojištění a investic.

Zákazníci se na nás obracejí s prodejem nemovitosti z různých důvodů, třeba kvůli rozvodu, protože v rámci vyrovnání je potřeba jejich nemovitost prodat, nebo získali nemovitost v dědickém řízení či se chtějí přestěhovat z větší nemovitosti do menší, nebo naopak. Někteří mají problémy se splácením hypotéky a dalších úvěrů, půjček atd. V takovém případě je dobré dnes nemovitost za dobrou cenu prodat, doplatit své závazky a stávající situaci řešit dlouhodobým pronájmem nebo koupí menší nemovitosti.

Protože máme za dobu našeho fungování mnoho privátních, prověřených a bonitních zákazníků, jsme schopni nemovitost prodat také neveřejně, rychle a za co nejvyšší aktuální cenu.

A co čeká v roce 2022 vás osobně? Plánujete i pracovně nějaké změny?

Rok 2022 je pro mne jak v osobním, tak i pracovním životě velikou výzvou. Čeká nás vlastní developerský projekt investičních apartmánů na horách, mělo by zde vzniknout celkem 18 bytových jednotek ve dvou domech. Zatím jsme uskutečnili před dvěma roky jeden developerský projekt s dvanácti apartmány na Břeclavsku.

Svět se přesouvá na internet a díky tomu bychom chtěli změnit celou marketingovou strategii. I přesto se ale chystáme otevřít další pobočky, abychom byli našim klientům fyzicky blíž. Vlastní kontakt s klientem v případě našich služeb je nepřenosný. Naši makléři jsou často nejen poradci, ale také psychologové.

ČESKÁ HYPOTEČNÍ financování bydlení je ryze česká společnost. Jejím cílem je pomoci klientům s realizací koupě nebo rekonstrukce bydlení s využitím nejvhodnějšího úvěrového produktu, který plně vyhovuje situaci klienta. Je schopna mu nabídnout právní a realitní služby, dále investiční produkty stejně jako komplexní nabídku pojištění. Její experti neustále sledují vývoj finančního trhu a porovnávají nabídky jednotlivých finančních institucí.

profiporadenstvi_logo  

Přihlaste se k odběru newsletteru Profi Poradenství & Finance a získejte každý týden zásadní informace ze světa financí přímo k vám do emailu.