Pavla Drabiny, ředitele fondu kvalifikovaných investorů Jet Industrial Lease (JIL), jsme se zeptali na aktuální strategii a další plány fondu, na přínosy modelu sale & leaseback, který využívá jako jediný fond na českém trhu, nebo na to, jak fungují synergie v investiční skupině Jet Investment. Ta působí na trhu již 27 let a aktuálně spravuje vedle Jet Industrial Lease tři private equity fondy, které investují do průmyslových podniků a nově také venture fond. JIL pak plánuje expanzi i s ohledem na ESG kritéria.
Jaké bylo zhodnocení vašeho fondu za loňský rok a také od založení fondu? A jak jste na tom letos a jakou předpokládáte výkonnost vašeho fondu v tomto roce?
Jet Industrial Lease se pohybuje na špici výkonnosti nemovitostních FKI a je jedničkou v segmentu průmyslových nemovitostí. Zhodnocení od založení fondu činí k 31. březnu tohoto roku 47,23 %, průměrné roční zhodnocení od založení k témuž datu představuje 12,69 % p.a. a zhodnocení za posledních 12 měsíců je 13,20 %.
Tato nadstandardní výkonnost však souvisela s nestandardními podmínkami na trzích. Pro letošní rok se podle nás bude situace na trzích nemovitostních fondů bude normalizovat a odhadujeme, že se výkonnost JIL bude pohybovat mezi 8 až 9 % p.a.
Co se týká výkonnosti, má tři složky. Ta první je z pronájmu našich nemovitostí, druhou je složka z přecenění aktiv na tržní hodnotu a třetí představují výnosy z měnových zajišťovacích nástrojů (hedgingu). Akvizice i výběr nájemného probíhá v eurech, zatímco náš kapitál je vybírán převážně v korunách, proto zhodnocení závisí i na této položce a směnných kurzech.
Kdo patří k vašim typickým investorům?
Jsou to fyzické osoby, podnikatelé, kteří mají obvykle svůj vlastní byznys a chtějí s námi zhodnotit své volné zdroje, dále to jsou lidé s volnou likviditou, kteří chtějí diverzifikovat své úspory, také firmy s volnou likviditou, kterou chtějí zhodnotit, a v neposlední řadě institucionální investoři, například fondy fondů.
A kolik jich nyní máte?
V současné době je jich okolo 370 a toto číslo roste, protože náš fond je atraktivní jak s ohledem na zhodnocení, tak i co se týká investičního horizontu. Ten se pohybuje okolo čtyř let. Navíc očekáváme, že s poklesem sazeb ČNB budou lidé hledat zhodnocení jinde než na depozitních produktech, předpokládáme tedy, že se počet investorů letos i v příštím roce bude zvyšovat.
Váš fond se zaměřuje na průmyslové nemovitosti, jak napovídá jeho název, a na model sale & leaseback – jako jediný na českém trhu. Prozraďte nám o fondu něco víc?
Jde o otevřený fond, takže investuje a nabírá kapitál průběžně, a řídím ho tři a půl roku, od doby jeho založení. Co se týká naší strategie sale & leaseback, podle našeho mínění nabízí benefity oběma stranám, tedy jak prodávajícímu – majiteli průmyslové nemovitosti, tak i nám jako investorům.
Prodávající obvykle v oné hale provozuje svoji firmu, jsou tam technologie, má provozní úvěr – a protože je hala nelikvidním aktivem, nepřináší mu žádné benefity. Pokud se však rozhodne halu prodat, může investovat do svého byznysu, nákupu technologií, výzkumu a vývoje, ke snížení zadlužení firmy nebo k použít získané zdroje k výplatě dividend.
Z naší strany pak tato strategie umožňuje nastavit flexibilní transakční schéma přijatelné pro fond i vlastníka nemovitosti. Přispívá též ke stabilitě nájemního vztahu, který se typicky u tohoto typu nemovitostí pohybuje okolo deseti až patnácti let a výše.
Co je hlavním benefitem vašeho modelu sale & leaseback? A proč právě nemovitosti?
V případě, že prodáte nemovitost před vlastním prodejem firmy, tak se v součtu dostanete na mnohem vyšší čísla, v řádu 15 až 30 %.
Navíc investice do nemovitostí je na rozdíl třeba od dluhopisů či kryptoměn nějaké hmotné aktivum, které lze zrekonstruovat, využít ho jiným způsobem, je možné ho zbourat a připravit na jeho místě rezidenční bydlení… Koneckonců, říká se, že nemovitost slouží k zajištění proti inflaci. V čase roste jak hodnota nemovitosti, když o ni správně pečujete, tak výše nájmu.
Jaké typy nemovitostí vybíráte do portfolia JIL?
Především nemovitosti s přidanou hodnotou, například s dalším nezastavěným pozemkem, který se dá využít k expanzi, což je přínosné i pro nájemce a jeho budoucí byznys. A nám to přináší vyšší zhodnocení, protože se zabýváme také developmentem nových projektů, aby se naši investoři mohli podílet i na developerské marži, která s tím souvisí.
Co je pro vás nejdůležitější při nákupu nové nemovitosti? Podle jakých parametrů si vybíráte vhodné akviziční cíle?
Máme základní akviziční kritéria, k nimž patří lokalita, velikost, financovatelnost ze strany banky. Díváme se také na bonitu nájemce, perspektivnost jeho byznysu do budoucna a samozřejmě i na technický stav nemovitosti či možnosti jejího budoucího rozšíření.
Na jaké obory se zaměřujete a budete nějaké přidávat? Kde vidíte největší potenciál?
Co se týká preferovaných oborů, jsou to především ty, do nichž investují private equity (PE) fondy společnosti Jet Investment. Patří mezi ně strojírenství, energetika, chemický průmysl, biotechnologie nebo výzkum a vývoj či hi-tech obory.
Zmínil jste, že je pro vás důležitá lokalita. Nemovitosti máte v Česku, v Polsku a v Německu. Proč je podle vás střední Evropa atraktivní právě pro průmyslové nemovitosti? A díváte se i na další země pro budoucí expanzi?
Zaměřujeme se na země sousedící s Českou republikou. Jednak chceme podpořit region střední Evropy, jednak je zde koncentrováno 40 % celé evropské průmyslové výroby. Proto to dává z našeho pohledu smysl. Do budoucna se díváme, na Rumunsko, Maďarsko, možná zvážíme i Francii nebo Španělsko, ale stále preferujeme investice ve střední Evropě.
Kolik nemovitostí a v jaké hodnotě máte nyní v portfoliu a ve kterých regionech? Plánujete jeho rozšíření v letošním roce?
Máme celkem devět nemovitostních projektů v hodnotě tří miliard korun. V současné době připravujeme další tři akviziční projekty v České republice a v Polsku. Na konci letošního roku bychom tak mohli mít v portfoliu dvanáct až třináct nemovitostí a projektů. Samozřejmě realizujeme také expanze v našich stávajících projektech – například v Polsku nyní připravujeme rozšíření průmyslové haly o čtyři až osm tisíc metrů čtverečních.
Jaké jsou vaše dlouhodobé plány – kde vidíte fond třeba za pět nebo deset let?
Plánujeme rozšiřovat portfolio nemovitostí i s ohledem na jejich potenciál v ESG. To znamená, že mají vyhovující parametry v oblasti energetické úspornosti, které umožňují například instalaci fotovoltaických panelů na střechy, jsou dostatečně zateplené, splňují podmínky pro financovatelnost ze strany bank – a jsou proto atraktivní pro nájemce a také investory. Také se do budoucna zaměříme na výstavbu nových objektů.
Když zmiňujete téma ESG – vyhovují vaše současné projekty požadované parametry? Investujete do nich v tomto ohledu?
Máme připravené investiční plány na zlepšení ESG parametrů našich projektů. Svou roli v tom hrají nejen požadavky bank a pojišťoven, ale i tlak nájemců, kteří potřebují splňovat požadavky pro ESG reporting. Rovněž my jako vlastník nemovitostí musíme sledovat některé ukazatele, jako je třeba spotřeba energií. I proto uvažujeme o výstavbě nových nemovitostí, které již budou klimaticky neutrální.
Stojí to ovšem peníze, proto musíme hledat kompromis mezi investicemi a tím, co je nájemce ochoten zaplatit, tedy akceptovatelností nájemného a poskytovaných služeb. Týká se to však i celého trhu, nejenom nás.
Jak fungují synergie ve vaší skupině Jet Investment a co vše do ní patří?
Investiční společnost Jet Investment působí na trhu již 27 let a aktuálně spravuje tři PE fondy, které investují do průmyslových podniků. Jde o uzavřené investiční fondy s investiční periodou mezi osmi až deseti lety.
Co se týká synergií, jde především o ty oborové, jak už jsem zmínil. Využíváme pak zázemí kolegů z PE fondů, třeba při vyhodnocování perspektivnosti oborů či bonity nájemce.
A jak do toho všeho zapadá váš JIL, proč jste vlastně založili jiný typ fondu?
Když jsme se před více než třemi lety bavili s našimi investory, projevili zájem o diverzifikaci svého portfolia a také o bezpečnější typ investice, což nemovitosti v porovnání s PE jsou. Nakonec se však ukázalo, že naše výnosy mohou být srovnatelné s fondy PE. Navíc nám JIL přivedl i nové investory.
Také partneři Jet Investment investují do našeho fondu a výše jejich investice se pohybuje dokonce okolo 10 %. To znamená, že nám věří.
Jakým směrem se budou vyvíjet valuace nemovitostí a jakým způsobem ovlivňuje prostředí vysokých úrokových sazeb nemovitostní trh a trh investičních produktů?
S poklesem úrokových sazeb poroste akviziční aktivita, takže dojde k oživení nemovitostního trhu. Souvisí s tím i zastavení propadu valuací. Letos tak dojde ke stabilizaci trhu a s dalším poklesem sazeb bude růst i hodnota valuací nemovitostí.
Nicméně v našem případě neznamenaly vysoké sazby žádný negativní dopad na náš fond, protože máme fixní sazby na sedm až deset let. Navíc po valorizacích nájmů došlo loni meziročně k růstu výnosů o 22 %. Je to i výsledek práce s naším portfoliem.
Proč se vlastně soustředíte jen na průmyslové nemovitosti a nezvolíte třeba pestřejší portfolio?
Souvisí to se hlavně zázemím v Jet Investment a jeho historickou zkušeností s průmyslem, zároveň považujeme průmyslový sektor za nejstabilnější. Přestěhování takové firmy včetně technologií a hledání kvalifikované pracovní síly je náročné a drahé.
Nicméně sledujeme i ostatní nemovitostní segmenty a máme v portfoliu i jednu administrativní budovu na Letišti Václava Havla, kterou jsme pořídili s ohledem na její umístění. V budoucnu se tato investice podle nás zhodnotí díky výstavbě rychlodráhy a nového terminálu. Podobné akviziční příležitosti mimo průmysl určitě budeme sledovat i nadále.
Přemýšlíte v této souvislosti o nějakém dalším fondu, nebo půjde o investice JIL?
Pokud bychom se pustili do nějakého dalšího segmentu, zřejmě bychom založili další podfond v rámci JIL. Ten by měl pak svoji vlastní strategii.
Prozradíte mi, jak investujete vy sám?
Samozřejmě do našeho fondu, protože mu věřím – i v jeho další perspektivu.
Text Jana Chuchvalcová, foto Jan Branč
Pavel Drabina, ředitel fondu kvalifikovaných investorů Jet Industrial Lease
V investiční společnosti Jet Investment je odpovědný za kompletní řízení nemovitostního fondu Jet Industrial Lease a jeho výsledky. Je autorem jeho investiční strategie, zaměřuje se na identifikaci investičních příležitostí a řídí předakviziční prověrky, zejména právní, technické a finanční due diligence.
Před příchodem do Jet Investment pracoval více než 25 let v private equity managementu společností podnikajících v různých segmentech, a to včetně nemovitostního fondu.