Objem poskytnutých hypoték oproti dubnu vzrostl, výrazný meziroční propad pokračuje. Průměrná sazba u nových úvěrů vzrostla na 4,64 %
Banky a stavební spořitelny poskytly v květnu hypoteční úvěry v objemu necelých 21 mld. Kč. Oproti dubnu tak objem i počet poskytnutých hypoték opět vzrostl, což je však pro květnový měsíc relativně běžný vývoj. V meziročním pohledu se propad u objemu i počtu hypoték zmírnil jen nepatrně a setrvává kolem 60 % jako v předchozím měsíci. Úroková sazba u skutečně nových hypoték bez refinancování v květnu vzrostla na 4,64 % z dubnových 4,39 %.
Růst hypotečních sazeb tak dle očekávání pokračuje a tento trend uvidíme i v dalších měsících vzhledem k růstu tržních úrokových sazeb, které se v posledním týdnu dostaly nejvýše za poslední dvě dekády. Uvedené informace plynou z dat ČBA Hypomonitoru, který zachycuje data všech tuzemských bank a stavebních spořitelen poskytujících hypoteční úvěry na domácím trhu.
Hypotéky po dubnovém propadu opět vzrostly, což je v květnu typické
Hypoteční trh v květnu po výrazném dubnovém propadu vzrostl. Objem poskytnutých hypoték se oproti dubnu zvýšil o 20 %, a to jak z pohledu objemu, tak počtu poskytnutých hypoték. Banky a stavební spořitelny dle květnového ČBA Hypomonitoru poskytly domácnostem hypotéky v celkovém objemu 20,9 mld. Kč, zatímco v dubnu byl objem o 3,4 mld. Kč nižší. Vyšší květnová aktivita na hypotečním trhu ve srovnání s dubnem však bývá běžná a docházelo k ní i v předešlých letech. Letošní meziměsíční nárůst je však mírně silnější, což naznačuje, že slabší dubnová čísla byla ovlivněna také určitým předzásobením před začátkem platnosti přísnějších pravidel ze strany ČNB. V meziročním srovnání nicméně pokračuje propad objemu i počtu poskytnutých hypoték kolem 60 % a oproti dubnu se tento pokles zmírnil jen nepatrně. Za celý letošní rok je objem a počet poskytnutých hypoték meziročně nižší přibližně o 45 %.
„I přes celkový pokles hypotéčního trhu se úvěry poskytnuté stavebními spořitelnami v 1. čtvrtletí držely na úrovni 1. čtvrtletí minulého roku. Bohužel druhé čtvrtletí ukazuje, že se tento trend nepodaří udržet, nicméně propad nových úvěrů poskytnutých stavebními spořitelnami nebude tak výrazný jako u standardních hypotéčních úvěrů. To ukazuje na důležitost úvěrových produktů, které poskytují stavební spořitelny, jež jsou vhodné zejména na financování rekonstrukcí vlastního bydlení či financování družstevního bydlení,“ říká místopředseda představenstva MONETA Stavební spořitelny, Petr Toman.
Objem skutečně nově poskytnutých hypoték (bez refinancování) v květnu vzrostl o 2,6 mld. Kč, a to z dubnových 14,2 mld. Kč na 16,8 mld. Kč. Po dubnu jde o nejnižší objem za poslední dva roky. Objem nově poskytnutých hypoték tak v posledních dvou měsících zhruba kopíruje vývoj v roce 2020. Objem refinancovaných úvěrů (interně či z jiné instituce) činil v květnu 4 mld. Kč. Počet nově poskytnutých hypoték se po dubnovém poklesu pod 4,5 tisíce opět zvýšil na necelých 5,3 tisíce, zatímco průměrný měsíční počet poskytnutých hypoték v prvním čtvrtletí letošního roku přesahoval 7 tisíc a loni pak 9,5 tisíce. Meziroční propad je v případě skutečně nových hypoték mírně slabší a pohybuje se kolem 50 % zatímco v dubnu činil 55 %, od začátku roku je ve výši 30 %.
Zpomalující vývoj na hypotečním trhu se odráží také na počtu nemovitostních transakcí. Dle dat CenovaMapa.org byl počet transakcí na trhu bytových nemovitostí v prvním čtvrtletí letošního roku nejnižší za posledních 8 let, tj. od začátku roku 2014, kdy se začal po předchozích slabších letech zotavovat. Z meziročního pohledu byl počet transakcí v 1. čtvrtletí letošního roku nižší téměř o 29 % a poklesl pod hranici 10 tisíc. Propad byl tažen zejména vývojem v Praze, kde se počet bytových transakcí snížil na necelých 2,7 tisíce, zatímco v první polovině minulého roku se pohyboval nad hranicí 4 tisíc.
Tabulka č. 1: Shrnutí objemu poskytnutých hypoték
| ČBA Hypomonitor květen 2022 | |||
| Objem (mld. Kč) | Počet | Sazba (%) | |
| Celkem | 20,9 | 7173 | 4,61 |
| Nové úvěry | 16,8 | 5287 | 4,64 |
| z toho: | |||
| na koupi | 11,2 | 3376 | 4,64 |
| na výstavbu | 4,2 | 1394 | 4,55 |
| ostatní | 1,3 | 517 | 4,89 |
| Refinancované z jiné instituce | 3,6 | 1652 | 4,49 |
| Refinancované interně | 0,5 | 234 | 4,53 |
| Pramen: ČBA Hypomonitor |
Průměrná hypoteční sazba vzrostla na 4,64 %, v souladu s vývojem tržních úrokových sazeb
Úroková sazba u skutečně nově poskytnutých hypotečních úvěrů v květnu vzrostla na 4,64 % z dubnových 4,39 %. Meziměsíční růst sazeb byl v květnu obdobný jako v předchozím měsíci. Zvyšování hypotečních sazeb tak pokračuje již 15 měsíců v řadě a průměrná sazba se v květnu dostala na nejvyšší úroveň od poloviny roku 2010. Stejně jako v předchozích měsících však ještě zachycuje také uzavřené smlouvy, které byly rozjednány s klienty v době, kdy byly úrokové sazby nepatrně nižší. Nabídkové ceny hypoték se v současnosti pohybují nejčastěji v poměrně širokém rozmezí od 5,5 do 7 % v závislosti na konkrétních parametrech hypotéky. Tržní úrokové sazby ale v posledním měsíci dále vzrostly, lze tak očekávat, že zdražování hypoték stále nekončí.
„V posledním období pozorujeme určitou změnu v preferenci délky fixace, kdy aktuálně třetina klientů uzavírá smlouvu s fixací kratší, tj. 1 a 3 roky, což je při dnešní úrovni sazeb a makroekonomickém výhledu jejich dalšího vývoje pochopitelné. Většina žadatelů však i nadále preferuje jistotu v podobě 5leté fixace, která je i o několik desetin procentního bodu levnější, “ uvádí Marek Polka, ředitel úvěrové divize a člen představenstva Fio banky.
Hypoteční sazby reagují s mírným zpožděním především na vývoj tržních úrokových sazeb delších splatností. Promítá se do nich řada faktorů – nejen očekávaný vývoj základních sazeb ČNB, ale i výhled na inflaci, ekonomický vývoj či dynamika obdobných úrokových sazeb v zahraničí. Zmíněné tržní úrokové sazby delších splatností (jde především o dlouholeté úrokové swapy jako interest rate swap či IRS, které odráží cenu peněz v delších splatnostech, například 5 až 10 let) v posledních týdnech dále mírně vzrostly a nacházejí na nejvyšší úrovni za poslední dvě dekády.
„Tržní úrokové sazby delších splatností dále postupně rostou v souvislosti se zrychlující inflací a růstem úrokových sazeb v zahraničí. Například 5letá úroková sazba se již postupně dostává k 6% hranici, 10letá nedávno překonala 5% úroveň, kde byla naposledy před 20 lety. Tržní sazby jsou tak v současnosti zhruba o půl procentního bodu vyšší, než byly před měsícem. Zdražování hypoték tak bude v návaznosti na stále rostoucí cenu peněz pokračovat i v příštích měsících,“ říká Jakub Seidler, hlavní ekonom ČBA.
Graf č. 1: Průměrná hypoteční sazba u nových obchodů dle oficiálních dat ČNB a ČBA Hypomonitoru
Průměrná splátka hypotéky se zvyšuje, ačkoli průměrná velikost hypotéky mírně klesá
Průměrná výše hypotéky v květnu, stejně jako v dubnu, oproti předchozím měsícům mírně poklesla a pohybovala se nepatrně pod úrovní 3,2 mil. Kč. S přísnějšími pravidly ze strany ČNB a vysokými úrokovými sazbami zvyšujícími měsíční splátky totiž musely některé domácnosti zamýšlenou výši hypotéky snížit. S očekávaným růstem úrokových sazeb se zvyšuje i měsíční splátka u nových či refixovaných úvěrů. Scénáře vývoje měsíční splátky pro různé délky splatnosti hypotéky udává tabulka č. 2. Z ní je patrné, že růst hypotečních sazeb o jeden procentní bod znamená pro průměrnou velikost hypotéky zvýšení měsíční splátky o 1,6 až 2 tisíce Kč. Ve srovnání s 2% úrokovou sazbou, která byla na trhu běžná v dřívějších letech, znamená 6% hypoteční sazba nárůst měsíční splátky u průměrné hypotéky zhruba o 7 tisíc Kč.1
Tabulka č. 2: Měsíční splátka průměrné hypotéky v závislosti na délce splatnosti a úrokové sazbě
| Průměrná velikost nové hypotéky v Kč: | 3 171 097 | |||||
| Průměrná úroková sazba v %: | 2,0 | 3,0 | 4,6 | 5,0 | 6,0 | |
| Měsíční splátka: | ||||||
| Splatnost hypotéky v letech: | 15 | 20 406 | 21 899 | 24 480 | 25 077 | 26 760 |
| 20 | 16 042 | 17 587 | 20 295 | 20 928 | 22 719 | |
| 25 | 13 441 | 15 038 | 17 872 | 18 538 | 20 431 | |
| 30 | 11 721 | 13 369 | 16 325 | 17 023 | 19 012 | |
| Zdroj: ČBA |
Rok 2021 byl z pohledu poskytnutých hypoték zcela výjimečný
Za celý loňský rok bylo poskytnuto téměř 178 tisíc hypoték, o polovinu více než v roce 2020. Celkový objem včetně refinancování dosáhl v roce 2021 rekordního objemu 541 mld. Kč v roce 2020 činil objem 312 mld. Kč. Obdobně silný meziroční růst byl pak patrný i v případě skutečně nově poskytnutých hypoték (bez refinancování a refixací), které banky poskytly v minulém roce, rovněž v historicky rekordním objemu 379 mld. Kč. Oproti roku 2020 to představuje meziroční nárůst o 70 %. Pokud by se objem poskytnutých úvěrů v letošním roce navrátil k úrovni předminulého roku znamenalo by to meziroční propad o 40 %.
