Demografické trendy jsou neúprosné – seniorů zkrátka přibývá. Domovů pro ně je ale trvalý nedostatek, ještě horší je situace pro ty postižené Alzeimerovou chorobou. A právě tam míří FKI značky PFFL (tedy Property Fund for Living SICAV a.s.), který promyšlenou strategií nabízí velmi solidní výnos, popisují v našem rozhovoru CEO fondu Martin Fojtík a Karel Videcký za Business Development.
Jak vznikl nápad založit investiční fond se zaměřením na budování sítě Alzheimer center?
Martin Fojtík: Na myšlenku založit investiční fond působící v oblasti budování sítě domovů seniorů nás přivedlydlouhodobé zkušenosti z realitního trhu a zároveň situace extrémního nedostatku lůžek v domovech se specializací na stařeckou demenci. Historicky jsme se v oblasti péče a budování Alzheimer center již pohybovali, a tak jsme se po delší pauze rozhodli do oboru vrátit.
Demografický vývoj je neúprosný a kvalitní a kapacitně dostatečná péče o seniory je aktuálně v České republice velké téma. Poptávka řádově převyšuje nabídku a na umístění v takovém zařízení se může čekat i roky. Aktuálně je v Česku přes 2,3 milionu seniorů a do roku 2050 jejich počet naroste o další milion.
Investování do výstavby nových domovů pro seniory, a to jak klasických, tak domovů se zvláštním režimem – Alzheimer center, je z našeho pohledu velmi zajímavá obchodní příležitost. Navíc nejsme v tomto oboru žádní začátečníci.
V Česku v této oblasti fungují velmi malé množství společností. Zkuste vysvětlit váš ekonomický model, na kterém fond funguje…
M. Fojtík: Jsme ve své podstatě nemovitostní fond, jaké už můžete znát z retailu či skladových hal. Také postavíme nebo koupíme nemovitost, kterou pronajmeme – jen s tím rozdílem, že se soustředíme na poddimenzovaný segment péče o seniory. V jednotlivých projektech jsme od začátku – od vytipování lokality (obce), přes koupi pozemku, architektonický návrh, projekt, až po samotnou výstavbu.
Když objekt už stojí – a co dál?
M. Fojtík: Nechceme domov provozovat, to je jiná branže. Ještě než spustíme samotnou výstavbu domova, tak už víme, kdo bude provozovatelem. Vypíšeme klasický tendr s jasnými pravidly a podmínkami a vybereme toho nejlepšího provozovatele pro daný objekt a lokalitu. Zásadně oslovujeme pouze zkušené a ověřené subjekty s výbornou referencí.
Nájemné je pevně dané?
M. Fojtík: V podstatě ano – vychází z počtu lůžek a ceny za takové lůžko. Každá smlouva obsahuje inflační doložku a další finanční podmínky, které musí provozovatel splnit. Musím „zaklepat“, máme štěstí na spolehlivé provozovatele, zatím jsme se nesetkali s nějakými problémy. Díky převisu poptávky nehrozí kolísání v obsazenosti lůžek, což přidává klidu do celého ekosystému vlastníka a provozovatele. Náš příjem se skládá z měsíčnímu nájmu za lůžko násobeno počtem lůžek a 12 měsíci. Až tak jednoduché to je.
Příjem provozovatele se skládá z důchodu seniora, příspěvku na péči od státu, příspěvku pojišťovny a ve většině případů je třeba také doplatek rodiny. Právě díky tomuto poměrně jednoduchému a průhlednému systému se nám daří doručovat investorům fondu stabilní a dlouhodobé výnosy. Aktuálně nad hranicí 8,5 %.
Nemůžu se nezeptat, nebojíte se státní „konkurence“?
M. Fojtík: Nebudu zastírat, že jsme zaměřeni na středně a vysokopříjmovou klientelu, která má prostředky na doplatek za péči. Abych to poupravil, výše doplatku rodiny je vždy závislá na důchodu seniora. Průměrný doplatek rodiny se pohybuje v rozmezí 7000 až 15 000 korun podle lokality domova seniorů. Na druhou stranu, průměrná mzda v Česku roste, stejně tak dochází k pravidelné valorizaci důchodů a na základě našich zkušeností můžeme říct, že poptávka po lůžkách v soukromých zařízeních je obrovská. Státní instituce jsou většinou právě bez onoho doplatku rodiny a často jsou využívány jinou sociální skupinou obyvatel.
Zároveň víme, že výstavba našich zařízení vychází většinou finančně lépe než zařízení státní, krajská nebo městská – zatímco my jsme schopni vybudovat jedno lůžko za 1,3 až 1,5 milionu korun, státní (tržní) náklady se pohybují od 1,8 do 2 milionů, někdy i více. A to naše zařízení stavíme bez jakékoli dotace či grantu. Úplně se nám neosvědčila ani spolupráce s obcemi na tzv. PPP (Public Private Partnership) projektech. Z toho je zřejmé, že obavy ze „státní konkurence“ nemáme.
Jaké máte plány a kde vidíte potenciál?
Karel Videcký: Naším cílem je vybudovat 20 Alzheimer center v horizontu následujících 10 let. Z hlediska lokalit nás zajímá celá Česká republika, nicméně se soustředíme na regiony, které odpovídají našim interně definovaným kritériím: demografie – geografie – poptávka. Dlouhodobě proto monitorujeme stav počtu lůžek a také demografický vývoj populace v jednotlivých krajích. Potenciál pak vidíme zejména v pozemcích, které jsou situovány kolem center měst s výbornou dopravní dostupností jak pro personál, tak samotné návštěvníky.
Kde můžeme najít vaše realizovaná centra a jak se odlišují od konkurence?
K. Videcký: Historicky, ještě před vznikem PFFL, jsme projektovali, postavili a úspěšně uvedli do provozu tři Alzheimer centra. Nyní jako fond vlastníme jednu nemovitost v Plzni a aktuálně dokončujeme nákup druhé nemovitosti, což je zavedené a plně obsazené Alzheimer centrum s kapacitou 185 lůžek v Holicích v Pardubickém kraji.
Dále vlastníme pozemky a připravujeme projekty v Českých Budějovicích, Nymburce a Novém Jičíně, ve kterém bude stát naše „vlajková loď“. Kompletní informace o aktuálních a připravovaných projektech můžete na najít na našich webových stránkách wwwpffl.cz.
Od jiných nemovitostních fondů zaměřených na péči o seniory se odlišujeme především velikostí našich center s úzkou specializací na domovy se zvláštním režimem (Alzheimer centra). Inspiraci pak čerpáme především u zahraničních hráčů ze západní Evropy, kteří co do kvality zařízení a poskytované péče udávají Evropě trend.
Kolik peněz máte a potřebujete?
K. Videcký: Efektivně plánujeme stavět v průměru dvě až čtyři centra ročně, což odpovídá vlastním nákladům kolem 300 milionů korun. Fundraising realizujeme především prostřednictvím poradenských společností, spolupracujeme s privátními poradci a wealth manažery, kteří spravují portfolio afluentních klientů. Aktuálně máme oficiálně navázány tři finanční distribuce a nebráníme se v budoucnu dalším.
Patříme mezi konzervativní fondy a dlouhodobě cílíme na výnos v rozmezí 7,5 až 9 %. Letos si například naši investoři k 30. září v prioritní třídě akcií připsali už 6,12 % a do konce roku předpokládáme, že se přiblížíme k 8,5% zhodnocení, což odpovídá vyššímu standardu nemovitostních fondů v Česku.
***
Zakladatelé fondu a partneři
Zakládající akcionáři: Robert Sekera, majitel developerské společnosti RS Group, Milan Kušta a majitel developerské společnosti K2 invest. Martin Fojtík, CEO fondu, se na trhu s nemovitostmi pohybuje více než 15 let a působil ve vedoucích pozicích a odpovídal za rozvoj velkých realitních týmů a společností.