„U bankovních úvěrů pracujeme pouze s fixními úrokovými sazbami nebo IRS, které máme nastavené zpravidla na pětileté období. Máme to takto již od založení fondu,“ říká Tomáš Oplíštil, obchodní ředitel a člen investičního výboru fondu REALIA.
Fond REALIA je na trhu relativně krátkou dobu, přesto už ukázal, že umí být zajímavou složkou do portfolia. Můžete ho stručně představit?
Fond kvalifikovaných investorů REALIA FUND SICAV, a.s. vznikl počátkem roku 2020 s jasnou vizí, kterou bylo a stále zůstává výhradní zaměření na investice do regionálních nákupních parků.Během prvního roku a půl fungování jsme koupili celkem osm objektů a od té doby portfolio kontinuálně roste až na současných 15 nemovitostí v hodnotě přes 1,7 mld. korun.
Od svého založení fond prochází různými zkouškami. Covid, vysoké ceny energií, rostoucí úrokové sazby, vysoká inflace a navazující ochlazení maloobchodní spotřeby. Pro nás je zásadní, že tyto zkoušky potvrdily správné nastavení fondu a také to, že retail parky jsou odolný realitní segment.
Přednostní výnos je generován pravidelnými platbami od bonitních nájemců. Fond nedělá development. To doslova znamená, že v pondělí do fondu koupíme plně pronajatý retail park a ten ihned generuje cash flow do fondu.
V loňském roce fond doručil svým investorům výnos 15,15 %. Co se na takovém výsledku podílelo?
Naší strategií je 100% zaměření na plně pronajaté retail parky s bonitními nájemci a dlouhé nájemní smlouvy s inflačními doložkami. K dofinancování akvizic používáme bankovní úvěry, LTV je nyní přibližně 55 %. Zakladatel i management mají ve fondu své peníze.
S našimi investory tedy máme společný cíl: bezpečné zhodnocení investice. Fond cílí na výnos 8 % ročně. Inflační doložky slouží především k udržení hodnoty investované nemovitosti, ale pokud je inflace vysoká, růst nájemného a následný vliv na tržní hodnotu celého portfolia je pak značný.
Jak se projevují rostoucí úrokové sazby na nákladech fondu a následně na hodnotě investičních akcií?
U bankovních úvěrů pracujeme pouze s fixními úrokovými sazbami (nebo IRS), které máme nastavené zpravidla na pětileté období. Máme to takto nastavené od založení fondu. Díky tomu fond z hlediska současného portfolia nemovitostí není pod tlakem rostoucích finančních nákladů. Kdybychom to takto neměli nastavené, tak by dosažení patnáctiprocentního zhodnocení za loňský rok nebylo možné.
U nových akvizic se snažíme převzít původní financování, které je samozřejmě proti dnešním podmínkám na trhu levnější.
Na konci léta jste rozšířili portfolio fondu o retail park v Moravské Třebové. Chystáte tento rok ještě něco?
Ke konci roku bychom ještě rádi do portfolia zařadili právě dokončovaný retail park v Hustopečích v Jihomoravském kraji. Stavba běží podle naplánovaného harmonogramu a po dokončení a otevření pro veřejnost, developer prodá retail park do fondu. Touto akvizicí se hodnota portfolia nemovitostí ve fondu přiblíží hranici 2 mld. korun. Všechny obchodní jednotky jsou již pronajaté a nájemci budou profitovat z přímo sousedícího hypermarketu KAUFLAND.
Další dvě konkrétní akvizice máme připravené na první pololetí příštího roku a rozhlížíme se po dalších. Prioritou stále zůstává dobrá lokalita a kvalitní, to znamená odolný mix nájemců.
